泰兴市城市房屋拆迁评估实施细则

5986898

泰兴市城市房屋拆迁评估实施细则

第一章总则 第一条 为加强城市房屋拆迁评估 (以下简称 “拆迁评估 ” )管理，规范城市房屋拆迁评估行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见 >)和《泰兴市城市房屋拆迁管理办法》，结合本市实际情况，制定本细则。 第二条 凡在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁需进行房屋拆迁评估的，适用本细则。 第三条 城市房屋折迁评估是指有资质的房地产评估机构对城市国有土地上被拆迁房屋 (含附属物 )及其用地的土地使用权进行测算，确定其房屋拆迁补偿价格的专项行为。其评估或鉴定结果作为拆迁人对被拆迁入进行补偿的依据。城市房屋拆迁评估不包括房屋拆迁中的搬迁补助费、临时安置补助费、非住宅房停产停业补偿费等。 拆迁评估的估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。 第四条 本细则未涉及事项，应根据有关法律、法规、规章和其他规范性文件以及房地产市场评估常规办理 第二章 评估原则 第五条 在市区从事城市房屋拆迁评估业务的机构，必须具备房地产价格评估机构三级以上 (含三级，下同 )的资质，并向社会公示，供拆迁当事人选择。 第六条 城市房屋拆迁评估入员，必须取得有权部门核发的《房地产估价师注册证书》、《房地产估价员岗位合格证》，主持评估人员应当是注册房地产估价师。 第七条 评估人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。 评估机构必须履行下列义务： （一）遵守有关的法律、法规和政策； （二）遵守自愿、诚信、公开、公平、公正的原则； （三）按规定标准收取费用； （四）依法接受房屋拆迁管理部门和其他相关部门的指导、监督和检查； （五）对房屋拆迁评估报告进行解释。 第八条 在城市房屋拆迁评估业务活动中不得有下列行为： （一）弄虚作假，故意压低或抬高评估结果； （二）利用工作之便，牟取私利； （三）法律、法规禁止的其他行为。 第三章评估程序 第九条 拆迁人与被折迁人必须选择有资质的房地产评估机构进行城市房屋拆迁评估，并与所选择的评估机构签订书面委托合同。 拆迁当事人有义务向评估机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助评估机构进行实地查勘。 评估机构应当按照委托合同约定的时间和要求完成评估业务。 第十条 评估机构在接受委托、签订委托合同后按以下程序进行： （一）拟定估价作业方案； （二）搜集估价所需资料； （三）实地查勘估价对象； （四）圆确定估价计算方法； （五）固计算估价结果； （六）撰写估价报告； （七）交付估价报告； （八）估价资料归档。 第十一条 拆迁当事人在委托评估时，应当明确被拆迁房屋的性质 (包括用途，下同 )和面积。 被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。 拆迁当事人对被拆迁房屋的性质有争议的，应当向房产登记部门或城市规划部门申请确认。拆迁当事人对被拆迁房屋的面积有争议时，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。 第十二条 评估机构实施评估前应现场勘测。现场勘测时，拆迁当事人均应到场。 被拆迁人无正当理由不到场或拒绝评估而影响房屋拆迁正常进行的，评估单位可依据房屋的权属资料或可确权书证及房屋区位、朝向、构筑状况等因素进行评估，由除拆迁人和评估机构以外的无利害关系的第三人见证，并在评估报告书中予以说明。 第四章评估价格 第十三条 房屋拆迁评估价应依据《房地产估价规范》和《泰兴市城市房屋拆迁补偿评估技术规范》 (以下简称《技术规范》 )进行评估。 第十四条 《技术规范》中被拆迁房屋区位价由市房屋拆迁主管部门会同市物价、国土部门制定，并根据不同拆迁范围 (地块 )被拆迁房屋所处区位结合本市房地产市场价格变动情况，适时予以公布。 第十五条 城市房屋拆迁评估应以幢或结构独立的完整房屋为单位，根据被拆迁房屋的区位、用途、面积及其他因素，以《技术规范》规定的指导性价格确定出被拆迁人房屋的评估价格。 第十六条 被拆迁房屋室内自行装修、装饰的补偿金额，由拆迁人和被折迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。 第十七条 违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予估价；未超过批准期限的临时建筑的估价值，根据剩余使用年限和建造成本计算确定。 规划冻结通知或拆迁公告发布后进行的突击抢建的房屋和装饰装修工程不予评估。 第五章 评估裁定 第十八条 评估机构应当将分户的初步评估结果向被拆迁人公示 7日，并听取有关意见，公示期满后，评估机构应将委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告提交给委托人。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。 第十九条 拆迁当事人对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起 5日内，可以向原评估机构提出书面复核申请，也可以另行委托评估机构评估。 拆迁当事人向原评估机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起 5目内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。 拆迁当事人另行委托评估机构评估的，受托评估机构应当在 10日内出具估价报告。 第二十条 当事人对复核结果有争议的，应当在收到复核报告之日起 5日内向市房屋拆迁管理部门申请重新评估。重新评估结果与原评估结果的误差在 ± 3％ (含 ± 3％ )以内的，原评估结果有效，重新评估费用由委托人承担口重新评估结果超出原评估结果允许误差范围的，由市房屋拆迁管理部门委托估价专家委员会进行鉴定口鉴定采用原评估结果的，重新评估和鉴定的费用由重新评估的委托人和重新评估的机构共同承担；鉴定采用重新评估结果的，重新评估和鉴定的费用由委托人的相对人和原评估机构共同承担。 第二十一条 进行评估鉴定的部门自受理申请之日起 10日内作出书面裁定。裁定的评估结果为最终结果。 第二十二条 城市房屋拆迁评估机构应当按档案管理的规定建立房屋拆迁评估业务档案，设立业务台帐。台帐应载明评估、复核，鉴定等有关内容。 第六章 附则 第二十三条 城市规划区外国有土地上房屋拆迁涉及评估的，参照本细则执行。 对征用集体土地过程中涉及房屋拆迁评估的，其估价办法另行制定。 泰兴市城市房屋拆迁补偿评估技术规范 一、住宅房屋拆迁补偿价评估 住宅房屋拆迁补偿价的计算公式如下： 住宅房屋拆迁补偿价格 =(建筑物重置价 x成新率 ÷合法建筑面积 x区位价 )x朝向修正系数 x楼层修正系数 +(合法土地使用面积一合法建筑面积 ) ×区位价 +房屋附属物、附属设施、装饰装潢及其他补偿费用。 其中，合法土地使用面积小于等于合法建筑面积时，合法土地使用面积一合法建筑面积为零。 l、建筑物重置价：指重新建筑与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。根据房屋结构的不同在公布的《泰兴市市区拆迁房屋重置价格表》中查取。 2、成新率：指被拆迁房屋的成新程度，参照《房屋成新评定说明表》中的内容，采用以直接观察法为主和直线折旧法相结合的方法确定 (参见附表一、二 )。 3、区位价：指被拆迁住宅房屋所在区位相应的补偿调整价，按公布的相应拆迁范围内不同区位的住宅房屋区位价计算。 4、乱合法建筑面积：是指房屋所有权证书载明的建筑面积或者房产管理部门确认的实际测量面积。 5、合法土地面积：是指土地使用证载明的土地面积或国土部门确认的土地面积。 6、朝向修正系数：朝南 1.0，非朝南 0.97-0.95（朝东 0.97，朝西、北 0.95）。 7、楼层修正系数：住宅房楼层修正系数按下表查取。 楼层 一 二 三 四 五 六 七 一 100 100 100 100 100 100 100 二 100 103 103 103 105 108 三 97 104 107 112 115 四 93 103 108 110 五 87 90 102 六 85 90 七 75 说明： 1、底层地下室为车库的，底层系数增 2%，顶层系数减 2%。 2、顶层坡屋带阁楼的，顶层系数增 2%。

二、非住宅房屋拆迁补偿价评估

非住宅房屋区别营业性和非营业性房屋选行评估。

非住宅房屋拆迁补偿价的计算公式如下：

非住宅房屋拆迁补偿价格 =建筑物重置价 x成新率 x合法建筑面积 +区位价 x K1 × K2 x K3 x合法建筑面积 +合法土地面积大于建筑面积的部分 ×区位价 x 60％ (属出让用地的 × 100％ )+房屋附属物、附属设施、装饰装潢及其他补偿费用。

（一）营业性非住宅房屋拆迁补偿价评估。

l、重置价按公布的《泰兴市市区拆迁房屋重置价格表》执行，成新率的确定方法同住宅用房。

2、区位价按公布的相应拆迁范围内不同区位的营业用房区位份计算。

3、被拆迁非住宅营业性房屋原用途调整系数 (K1)。房屋用途的划分见《非住宅用途说明表》 (附表三 )。原用途属商业、金融、保险业房屋的调整系数为 1.0；原用途属娱乐业、餐饮业、服务业房屋的调整系数为 0.9。办公、工业、仓储等其他非住宅房屋按照本条第 (二 )款评估。

4、非住宅营业性房屋临街状态系数 (K2)。

一层临街面宽 (开间 )与深度 (进深 )的调整系数如下：

(1)小于 0.3(含 0.3)，调整系数 0.85；

(2)大于 0.3，小于 0.4(含 0.4)，调整系数 0.9；

(3)大于 0.4，小于 0.5(含 0.5)，调整系数 0.95；

(4)大于 0.5，小于 0.7(含 0.7)，调整系数 1.0；

(5)大于 0.7，小于 1.0(含 1.0)，调整系数 1.05；

(6)大于 1.0，调整系数 1.1 0。

若两面临街 (两面以上临街按两面临街计算 )。 K2具体调整方法如下：

次临街面宽未达到主临街面宽的 20％，调整系数 1.0；

次临街面宽达到主临街面宽的 20％，不足 50％，调整系数 1.05；

次临街面宽达到主临街面宽的 50％，不足 100％，调整系数 1.1：

次临街面宽达到或超过主临街面宽的 100％，调整系数 1.15。

两面临街调整系数只适用于营业用房底层。

二层以上营业用房 K2取 1.0。

5、非住宅营业性房屋楼层调节系数 (K3)。

营业用房以区位价基价，一层楼层调节系数为 100％，二层递减 30％，三层递减 40％，四层及四层以上递减 50％，地下室及半地下室递减 60％。

（二）其他非住宅房屋补偿价评估。

l、工业、仓储业、办公等其他非住宅房屋的区位价按公布的相应拆迁范围内不同区位的工业、仓储业、办公等莫他非住宅房屋区位价计算。

2、其它非住宅房屋拆迁补偿价格计算公式中 Kl、 K2、 K3取值均为 l。

三、被拆迁房屋装饰、装潢的补偿评估

被拆迁房屋内的装饰、装潢补偿需要评估的，参照泰建 [2004]48号文公布的《泰兴市拆迁房屋装饰、装潢补偿价格标准》结合成新单列评估。

四、附属物及其他评估

在拆迁范围内属于被拆迁人所有的附属物，按泰建 [2004]48号文公布的《泰兴市拆迁房屋附属物及其他补偿价格表》给予一次性补偿。

附表一：

房屋成新评定说明表

完损等级	成新评定说明	新旧程度	折余率
完好房	结构状况完全可意，繁体性好，屋面或扳缝不露水，装修设备完整，基本无损的房屋，虽存在一定的陈阳现象或个别构件有轻微损坏但在允许值之内，影响安全居住和正常使用的，通过小修即能修复的房屋。	十成新	100%
		九成新	90-99%
		八成新	80-89%
基本完好房	结构状况完全可靠，个别部件的损坏程度稍有超过设计允许值但己稳定：屋面局部渗漏：装修、设备基本良好，个别部位有影响使用的损坏，通过在原有构件或部似上进行修补即可恢复使用功能的房屋。	七成新	70-79%
		六成新	60-69%
一般损坏房	个别结构构件变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足，存在危险隐患。屋面或板缝局部露雨，外装修和设备局部破损的房屋。	五成新	50-59%
		四成新	40-49%
严重损坏房	部分缩构构件严重倾斜、开裂、变形或强度不足。个别构件已处于危险状态．屋面或板缝严重漏斛，内外装修，设备明显损毁，残缺，存在局部危险的房屋。	三成新	30-39%
危险房（严重破损）	主体结构构件的强度严重不足，稳定性差，随时有倒塌的可能，采用局部的加固修理仍不能保证安全，需要拆除，翻建或大修的整栋房屋。	不足三成新	3-29%

附表二：

房屋直线折旧参数说明表

建筑结构	耐用年限		残值率
钢砼结构	非生产用房	60年	0%
	生产用房	50年
	受腐蚀的生产用房	35年
砖混结构一等	非生产用房	50年	2%
	生产用房	40年
	受腐蚀的生产用房	30年
砖混结构二等	非生产用房	50年	2%
	生产用房	40年
	受腐蚀的生产用房	30年
砖木结构一等	非生产用房	40年	6%
	生产用房	30年
	受腐蚀的生产用房	20年
砖木结构二等	非生产用房	40年	4%
	生产用房	30年
	受腐蚀的生产用房	20年
砖木结构三等	非生产用房	40年	2%
	生产用房	30年
	受腐蚀的生产用房	20年
简易	非生产用房	10年	0%
注：钢结构根据实际情况确定

附表三

非住宅用房说明表

使用性质	说明
商业	指食品、饮料、烟草、日用百货、纺织品、服装、鞋帽、日用杂品、五金、交电、化工、药品、医疗器械、图书报刊、家具、石油制品、汽车、摩托车及其零配件、煤炭、计算机及软件、办公设备、首饰、生产资料等批零销售业
金融保险业	指各种银行、信用社、信托公司、证卷交易所、证卷公司、保险公司、融资租赁公司等
娱乐业	指歌舞厅、电子游戏厅、游乐园（场）、夜总会等娱乐场所
餐饮业	指饭店、酒店、饭馆、快餐馆、小吃店（铺）、冷饮店、茶馆等
服务业	指理发及美容化妆业、沐浴业、洗染业、摄影及扩印业、托儿所、日用品修理业、家政服务业、殡葬业、刻字、印名片、晒图、复印、誉写、旅馆业（各种宾馆、旅游、招待所、大车店）、租赁服务业、旅游业等
办公	指写字楼、非营业的单位用房
工业仓储业	工业指各类工厂、车间、手工业作坊等，具体包括：食品加工制造业、饮料制造业、烟草加工业、纺织业、服装及其他纤维制品制造业、皮革、毛皮、羽绒及其制品制造业、木材加工及竹、滕 粽、草制品业、家具制造业、造纸及纸制品业、印刷业、记录媒介的复制、文教体育用品制造业、石油加工及炼焦业、化学原料及化学制品制造业、非金属矿物制品业、金属冶炼及压延加工业、金属制品业、各种机械设备制造业、武器弹药制造业、仪器仪表制造业等仓储业是指国家或地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料厂等
其他	以上未包括的非住宅使用性质，包括学校、医院等公益性事业等

古风广场对面