上海加征房产税？假的！

阿怪

上海楼市又一则消息引发热议。
　　国家税务总局上海市税务局官网挂出《关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》，并且明确这一政策将于2021年1月28日执行。说了很久的房产税大招要来了？别急。
　　先仔细看看文件内容，里面明确说了：“重新制定的《通知》仅对其中涉及税务机关及区县的表述进行了调整，文件名称、文件主要内容，均与原《通知》一致，未发生变化。 ”
　　什么都没变，为什么要出台一个新文件呢？因为旧的到期了，而且因为机构改革，里面有些表述需要调整，仅此而已。
　　上海从2011年开始试点房产税，但政策并不严厉。
　　一是免征面积较高，人均60平方米，超过这个面积才需要征收；
　　二是税率不高，在千分之四至千分之六之间；
　　三是免征政策较多，如：上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税等。
　　虽然市场热议上海加征房产税有点“狼来了”的味道，但值得注意的是，近期，领涨全国的一线楼市迎来一波密集的调控“凉水”。
　　近一周来，上海、深圳等一线楼市出现一种很少见的情形——收紧政策连续发布。从上周四上海突发调控新政以来，深圳、广州、北京相继发布调控细化措施或者就加强调控表态。
　　上海：1月21日晚，上海发布调控新政“沪十条”，提出夫妻离婚三年内限购等政策。4天之后，上海又出台“堵漏”措施，将法拍房纳入限购。
　　深圳：深圳一周内三次出台楼市收紧政策：
　　1.防止通过“假结婚”获取购房资格：家庭购买商品房，只能登记在具备购房资格成员名下；
　　2.对涉嫌违规申购“网红新盘”华润城润玺一期的12名人员进行惩戒；
　　3.启用“购房意向登记系统”，加强商品住房购房资格审查和管理。
　　北京：北京市住建委主任王飞表示，打击恶意炒作和违规资金进入楼市是今年整顿房地产市场秩序的重中之重，近期就将开展专项行动。
　　广州：据广州日报报道，广州主要银行对住房按揭贷款启动规模和占比“双管控”。具体要求是，新增个人住房贷款占比不能超过12.6%，每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月的平均放款额度。今日又有消息称，广州的四大行房贷利率全线提高。

　　按揭贷款吃紧，大招来了？
　　如此前分析，虽然上海、深圳等地近期调控连发，但政策力度并不很强，也并没有触及到楼市的核心问题（具体见《漏夜升级楼市调控，上海很急，但是……》），很难带来真正意义上的行情反转。
　　不过，值得注意的是，近期一种新的现象出现了。与“打补丁”式的政策升级不同，按揭贷款的利率和首付一直是楼市的“七寸”。近期有媒体报道称，广州、深圳等多地按揭贷款吃紧，有许多人排队等待放贷。另据报道，今天开始广州四大行提高房贷利率，变更后广州首套房贷的利率为5.2%，而二套房则为5.4%。
　　调控大招来了？为何广州从房贷“开刀”？
　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受中新社国是直通车采访时表示，主要原因是去年广州房贷投放量太大，楼市热度太高。去年广州新房二手房合计交易22万套，交易规模达历史第二高位，交易金额创历史新高。二手房价普遍超过每平方米3万元，房价涨幅在全国70个大中城市中排名第9位，部分月份涨幅居首。
　　去年年底和今年一月份，广州楼市出现翘尾行情，楼市热度持续高位。李宇嘉认为，近期收紧房贷就是从额度、利率等方面给当地楼市降温。
　　对全国楼市，特别楼市热度较高的地方来说，这可能是个信号。李宇嘉认为，去年我国社会融资投放规模很大，住房贷款也处于历史高位。很多资金，更是披着实体经济贷款、甚至是中小微贷款的“外衣”进入楼市。这无疑是监管层所不乐见的，所以近期多地出现贷款额度紧张现象。

　　放款时间延长，还能正常买房交易吗？
　　中原地产首席分析师张大伟对中新社国是直通车表示，对于购房者来说，银行按揭贷款主要有两个环节，一是批贷，二是放款。目前，广深等地部分银行贷款确实有额度收紧的情况，银行放款时间有延迟。这对换房等连环交易会带来一定影响，比如：去年建议购房者为放款预留一个月的时间，现在则是建议预留2-3个月。
　　不过，张大伟指出，目前多数银行在按揭审批方面还没有什么变化，符合贷款资格的交易还是可以正常贷款的，只是放款周期延长了。
　　为何房贷额度突然紧张？他认为，主要是从2019年开始，各地按揭贷款额度多按月分配，部分热点城市2020年交易活跃，少数交易挪到2021年年初放款，影响了1月的房贷放款节奏。
　　李宇嘉指出，去年以来，国家强调加强房地产金融宏观审慎管理，目前来看包括两方面内容，一是房企融资“三道红线”，另外一个就是对房贷集中度的管理。一些银行担心下半年房贷额度收紧所以在开年就加大了房贷投放，这也导致了监管层临时性地对贷款额度进行管控。
　　大招来了 本轮行情要见顶？
　　按揭贷款额度控制、贷款利率上升将直接增加购房成本，楼市会凉凉吗？
　　李宇嘉认为，购房成本增加，贷款节奏拉长，将对房产交易产生很大影响。当下许多城市房产价格已升至历史最高水平，而多数买房行为还是要通过杠杆的，融资额度受控将直接影响市场，当然，这还取决于后续的政策力度。目前，以广州为例，广州银行利率上浮的幅度，对楼市的冲击并不会太大。只要购房者认为房价上涨的幅度会覆盖掉利率的成本，那么影响就不会太大。
　　李宇嘉说，所以关键要看后续贷款的额度控制情况，如果额度持续受到管控，贷款发放周期拉长，这将意味着交易节奏放缓，楼市交易量也会下降。这跟股票市场的换手率下滑，资产热度就会受到冲击是一个道理。
　　这是否意味着本轮楼市行情要见顶回落了？同理，这也需要看房贷政策的管控是否进一步扩围。而目前已经出现这种迹象，近期宣布收紧楼市的一二线城市不断增多，房贷额度紧张的地区也在增加。

　　调控扩围 不只是一线城市
　　今天，杭州市发布楼市调控新政，进一步升级限购政策。其中规定，落户杭州未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房等；将杭州市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房，受赠人家庭须符合本市住房限购政策（不含遗赠）等，全面堵上调控漏洞。
　　22日，合肥发布通告，严厉打击哄抬房价等违规行为。南京也在近期宣布收紧人才购房的政策，提高人才购房门槛。
　　在房贷方面，李宇嘉说，除广州外，目前了解到无锡、郑州、东莞、佛山等城市也开始收紧银行贷款额度。如果后续政策持续，本轮楼市周期会大概率见顶回调。（庞无忌）

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