温家宝谈中国住房问题

吴建权

11月19日，国务院总理温家宝出席新加坡中华总商会举行的工商界人士晚餐会并致辞。 新华社记者 高洁 摄     新华网新加坡１１月１９日电（记者张永兴　李涛）中国国务院总理温家宝１９日在这里说：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。”      他在新加坡国立大学发表演讲后回答提问时说，应该说，中国改革开放３０年来居民住房的条件有很大的改善，现在城乡居民住房面积人均超过２０平方米，但是分布不均，特别是近些年来房价上涨较快，人民有很大的意见。          解决房地产问题，温家宝谈了四点考虑。          他说，首先，政府的职责最重要的是要搞好廉租房，让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房。为此，中国政府今年将安排４９亿元用于廉租房建设，再加上地方财政，投入将达到几百亿。他说，明年我们将加大廉租房建设的力度。      其次，是建设经济适用房。他说，经济适用房大多数是面向中产阶级的，他们中有许多工资也不是很高。在中国，经济适用房户均面积９０平方米是比较适当的，因为中国人多地少，“对廉租房和经济适用房，政府应提供和保障土地的需要，当然（这些）土地也要节约和集约使用”。      他说，对于高档住房，主要靠市场调节，“但是也必须有国家的宏观调控，防止利用房地产进行炒作造成市场混乱”。      温家宝指出，要让全国人民懂得中国的国情，中国是有１３亿人口的国家，要守住１８亿亩耕地的“红线”才能养活中国人。中国每年新生人口要超过１０００万，每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到１８００万，还有２１００万流动农民工，也需要居住条件。所有这些问题，政府都要统筹兼顾。      温家宝说，这次来新加坡会有机会再看看新加坡的组屋。他说：“几年前，我曾经专门考察过，受到不少启发。” 温家宝谈中国和谐社会建设     温家宝说，和谐社会的思想其实还是源于儒家的学说、孔子的学说。“‘和为贵’、‘君子和而不同’、‘和合生谐’……这些思想都是宝贵的。” 他说，中国２０００年前的思想家所阐述的哲理，至今散发着光辉。“大家如果回忆一下历史，那些显赫的人物都哪里去了？他们都烟消云散了，留下的只是传说，或者只能算半个传说。唯有人民和人民创造的财富，才是永恒的”。

吴建权

安居工程圆百姓安居梦

　　本报敦煌讯 为解决中低收入家庭的住房保障问题，让更多的人拥有属于自己的美好家园。近年来，敦煌市委、市政府想百姓之所想，急百姓之所急，大力实施“安居工程”，采取各种措施，认真做好廉租房住房补贴、经济适用房、廉租住房建设等民心工程，扎扎实实地为群众解近忧、去远虑、谋利益。

　　廉租补贴实现应保尽保。今年以来，敦煌市把城镇廉租房建设作为关注民生、为民兴办实事的重要举措，宣传、发动、营造氛围使廉租房补贴政策和制度家喻户晓；摸底、调查、统计使符合廉租住房保障条件的低收入家庭应保尽保。并严格按照申请、审核、审批、公示等程序，确定保障对象1729户、4926人，其中，实物配租393户、1179人，租金核减253户、534人，租赁补贴1083户、3249人。

　　危房改造惠及困难群众。今年以来，敦煌市认真实施危房改造工程，落实农村特困群众危房改造政策，解决困难群众的生活面貌。经过排查摸底，按照每户平均补助2500元的标准，对60户农村特困群众的183间危房进行了改造。

　　建设廉租房构筑幸福家园。为缓解住房压力，改善百姓居住条件，敦煌市还不断加大廉租房、经济适用房和商住楼建设力度，投资1100万元，新建廉租住房240套；开工建设经济适用住房224套，这项工程预计2009年6月竣工并投入使用；投资1.02亿元，开工建设住宅46栋、1190套，建筑面积12万平方米。通过构建多层次的住房供应体系，在敦煌逐步形成了多数家庭购买普通商品住房、拆迁户得到安置、最低收入家庭享受廉租房的住房保障格局。

　　(吴红艳)

  
来源： 酒泉日报 编辑： 闫文强

吴建权

加强宏观调控解决居民住房问题
         
    2003年以来，我国房地产业一直处于宏观调控中。2005年3月以来，在央行提高个人住房贷款利率，4月的“国八条”，5月的七部委稳定房价（“新八条”）等政策的指导下，房地产业在财政、金融、供求等方面得到了全方位的调控。经过连续调控，全国房地产开发投资增速由2003年的30.3%下降到2005年的19.8%。其中，住宅投资增速由2003年的29.6%下降到2005年的21.9%。住宅市场是房地产市场中最大的市场。2005年，全国住宅投资为10768亿元，占房地产开发投资比重为68.3%；全国商品住宅施工面积为12.8亿平方米，同比增长18.1%，所占比重为78.0%；商品住宅新开工面积为5.4亿平方米，同比增长12.7%，所占比重80.6%；商品住宅竣工面积为4.0亿平方米，同比增长15.4%，所占比重为81.6%；商品住宅销售面积4.98亿平方米，所占比重为89.3%。
     一、居民住房问题的现状
     1.消费观念上的误区。消费者把“人人有房住”，误认为“人人有房产”。从1998年的房地产市场启动到现在，居民由不愿意自己掏钱购房，到现在只要有条件不仅购房，而且是购新房、大房、好房（豪宅）。住房出现了超前消费，如面积过大、一步到位等非理性消费，提前增加、释放了商品住宅需求。一些消费者在购房上出现了“买涨不买跌”的跟风现象。当前，我国居民购房一部分属于奢侈消费，这与建设节约型社会相悖。
     2.住宅市场中存在的问题。住宅市场需求与供给结构不匹配。一是经济适用房投资继续下降。2004年全国经济适用房投资出现负增长（-2.5%），2005年经济适用房投资比2004年同期下降6.8%，经济适用房投资占房地产开发投资比重由2004年的4.6%下降到2005年的3.6%。二是经济适用房销售面积下降。2003年和2004年经济适用房销售面积分别为4019万平方米和3262万平方米，占住宅销售面积的比重由2003年的13.5%下降到2004年的9.6%。三是中小户型比例偏低。2004年部分城市销售的商品住宅中，120平方米/套以上的住房在40%以上，最高超过60%。四是中低价位商品住房呈下降趋势。以北京为例，5000元/平方米以下的商品住宅预售面积所占比重由2004年的46.8%下降到2005年的32.8%。
     3.地方政府在解决住房问题上的待改进之处。一是部分地方政府在解决居民廉租住房上的无作为。建设部在2006年4月通报了全国城镇廉租住房制度的建设和实施情况。全国有13个省（区）没有将廉租住房制度建设纳入省级人民政府对市（区）、县人民政府工作的目标责任制管理，70个地级以上城市没有建立廉租住房制度。二是部分地方政府对房地产开发商监管不到位。由于受地方利益驱使，部分地方政府对房地产开发商监管缺位，一些房地产开发处于无序状态。
     4.政策设计缺陷导致房地产市场信号混乱。一是消费者对政策理解上产生的误区。2005年稳定房价调控政策出台后，被消费者误读为要降低房价。建设部公布的2004年末我国住房人均建筑面积近25平方米。数字本身没有问题，而是数字后面隐含的是普通老百姓攀比心理及不满情绪，2005年各地方政府确定的普通住宅标准多数为140平方米左右，除了攀比和不满外，还给开发商建大房提供了依据。二是政策制定缺位。近几年国家先后出台了若干规范房地产市场的政策法规，但针对中低收入阶层的中低价位的住房的政策较少。
     二、解决居民住房问题的措施
     1.通过市场和住房保障制度解决居民住房问题。任何一个国家居民住房的解决不可能完全通过市场。从收入角度看，高收入消费者通过市场解决；中等收入消费者购买中低价位住房；较低收入消费者通过租房解决居住问题；低收入者通过廉租住房解决住房。这种阶梯式住房供求关系，是缓解住房市场紧张的重要手段。
     2.完善住宅市场。在我国住宅市场中，相对来讲，一级市场发育较好，二手房市场次之，租赁市场有待完善和快速发展。我国租赁市场规模较小，市场行为不规范，满足不了租赁市场需求，特别是大多数房屋租赁是个人用于投资的住房，服务不到位，制约了租赁市场发展，使许多租赁需求转移，无形中扩大了购房需求。要扩大租赁市场规模，规范租赁市场，使租赁市场成为居者有其屋的渠道之一，成为控制住房有效需求的渠道之一。要加快我国租赁市场建设，引导和鼓励房地产企业拓展住房租赁业务，使有能力的较低收入者通过租房解决住房问题，减轻住房保障压力。
     3.引导居民在住房上梯度消费。我国是发展中国家，居民住房问题的解决不可能一蹴而就。在这个过程中，首先满足的是中高收入人群，低收入者住房问题的解决还需要财政支持。国家应引导消费者在住房上理性消费、合理消费。“居者有其屋”并不一定是自己要拥有产权，要根据自己经济实力选择住房。有一定积蓄或高收入者可购买新房，中等收入者可购买二手房或租房，不在住房保障覆盖范围内的较低收入者，如刚走上工作岗位的群体，可先租房来解决基本住房问题。形成租房—购买基本住房（普通住房或二手房）—改善住房的良性住房梯度消费。
     4.地方政府在解决住房问题中要有所为。廉租住房制度作为一项弥补市场机制“缺陷”的制度，最大特点就是要体现公平、公正，最大作用是有利于缩小贫富差距，促进社会和谐稳定。在解决廉租住房问题上地方政府要有所作为。随着我国经济的增长，地方财政收入的增加，国家应出台相应扩大廉租住房覆盖面的规定，适当提高廉租住房覆盖比例，更好地解决最低收入人群住房。用是否建立健全廉租住房制度、提高廉租住房覆盖范围衡量地方政府工作能力；中低价位住房的比例是否逐年提高作为考核地方政府工作的一项重要指标。地方政府要用有形的手对房地产市场严格监督管理。此外，要关注外来务工人员的住房保障问题并加以研究，使各城市逐步解决这部分人群的住房问题。
     5.政策制定上要向中低收入消费者倾斜。在我国购房主体由高收入阶层逐步转向中等收入群体的情况下，政策制定上应有所调整。例如，在我国个人信用体系建立的基础上，对第一次购买小户型（80平方米以下的）的中低收入消费者给予适当的税费减免。对超大面积住房增加保有阶段成本。出台相应的政策制约房地产开发商，通过规划、土地等政策使房地产开发商调整住房结构，如房地产开发商建设一定数量的高档住房就要相应建设一定比例的中低价位（或小户型）住房，同时要对其加大监督检查力度。在政策制定上要坚持多部门、多层次、多角度的联合制定。


文章出处：中国社会科学院院报

吴建权

　　中国国务院总理温家宝１９日在这里说：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。”

　　他在新加坡国立大学发表演讲后回答提问时说，应该说，中国改革开放３０年来居民住房的条件有很大的改善，现在城乡居民住房面积人均超过２０平方米，但是分布不均，特别是近些年来房价上涨较快，人民有很大的意见。

　　解决房地产问题，温家宝谈了四点考虑。

　　他说，首先，政府的职责最重要的是要搞好廉租房，让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房。为此，中国政府今年将安排４９亿元用于廉租房建设，再加上地方财政，投入将达到几百亿。他说，明年我们将加大廉租房建设的力度。

　　其次，是建设经济适用房。他说，经济适用房大多数是面向中产阶级的，他们中有许多工资也不是很高。在中国，经济适用房户均面积９０平方米是比较适当的，因为中国人多地少，“对廉租房和经济适用房，政府应提供和保障土地的需要，当然（这些）土地也要节约和集约使用”。

　　他说，对于高档住房，主要靠市场调节，“但是也必须有国家的宏观调控，防止利用房地产进行炒作造成市场混乱”。

　　温家宝指出，要让全国人民懂得中国的国情，中国是有１３亿人口的国家，要守住１８亿亩耕地的“红线”才能养活中国人。中国每年新生人口要超过１０００万，每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到１８００万，还有２１００万流动农民工，也需要居住条件。所有这些问题，政府都要统筹兼顾。

　　温家宝说，这次来新加坡会有机会再看看新加坡的组屋。他说：“几年前，我曾经专门考察过，受到不少启发。”（记者张永兴　李涛）

吴建权

当低层官员如狼似虎欺压百姓住房问题时，我们咋办？

吴建权

就在对经济适用房制度的弊端批评增多之时，加大廉租房建设力度的呼声日盛，一些地方政府也已开始尝试转变思路。据报道，去年深圳明确了通过大力发展廉租房解决城市低收入家庭住房问题，云南省建设厅也把重点放在了廉租房建设上，从2005年开始连续两年将廉租房建设纳入云南省政府为民办的“十件实事”中，而未来经济适用房建设没有列入政府的重点工作范围。

    正如以上对经济适用房制度弊端的分析可知，该制度难当实现社会基本保障的重任。和经济适用房相比，廉租房的定位更准，目标直指最困难的、买不起房的城市低收入家庭；廉租房的建设标准更符合实际，不是追求宽敞，而是突出实用，能够解决最困难的低收入家庭最基本的居住需求即可；廉租房“只租不售”、“一年一核”，疏通了住户的退出机制，租金低廉但居住条件有限的廉租房使收入提高后的困难群体难以产生长期占用的动机，有利于盘活廉租房房源，保证最需要的困难家庭有房可租。

    自1998年国家发布房改23号文件——《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》始，城市住房商品化改革正式启动。城市居民的住房需求由福利性质的实物分配转为依靠从市场购买商品房来满足，国家通过商业贷款和建立住房公积金等金融手段鼓励居民购买商品房。强劲的购买需求催生了巨大的商品房市场，加之各地政府通过土地出让、房地产开发增强地方财力、带动地方经济发展的助推，房地产市场持续升温，城市居民的住房条件总体上看正在逐步改善。但近几年，大中城市特别是京沪穗等大城市房价的一路攀升，持续走高，已经远远超出了普通居民的购买能力，城市住房问题已经成为影响民生、制约消费甚至损害社会和谐的因素，亟待解决。

    居住是人类的基本需求，是人都要住房。按照市场经济规律运作的商品房市场，认钱不认人，它只卖给买得起的人。国家为了保障居民基本的住房刚性需求，通过经济适用房和廉租房制度来解决市场机制失灵问题，符合国际惯例和我国的实际。

    不同阶层的人收入不同，在符合建筑基本安全标准的前提下，收入不同的人所住房屋的品质、条件，以及获取住房的成本、途径和方式也应有所区别，这符合市场经济规律。因此，住房问题应确立分层次解决的思路。高收入人群购买高档高价的商品房甚至别墅，广大中等收入人群购买、租住普通商品房，国家的责任应是集中财力建设提供廉租房，满足城市最困难的低收入家庭有房可住，为他们提供基本社会保障。从性质上讲，廉租房是扶贫解困的救济房，不是让大部分人得实惠的福利房。如果背离了这个原则，计划经济时代的福利分房不是人人有份吗？至少理论上如此。那我们何必还要搞房改，吃力不讨好地弄出个怨声载道的商品房市场来？现在大家普遍有一个误解，似乎只有买了房才算解决了住房问题，其实这是个天大的误会。即使在发达国家，拥有一套（栋）产权属于自己的房屋也不是人人可以做到。很多人都需要租房来解决居住问题。目前出现的大量买不起的人当中，有不少并不属于廉租房的适用对象。当然，他们的收入相对于过高的商品房房价是较低的，但他们的住房需求本质上不能通过救济政策来满足，而只能通过市场方式予以解决。

    过高的大城市房价让大多数居民可望而不可及。很多人包括政府决策部门也人认为应该限制非自住的投资性购买行为。不可否认，一些有钱人出于投资、保值、增值等目的购买两套以上非自住房，客观上抬高了商品房一级市场的价格水平。但已出售的房屋并不会长期闲置，因为这样做不符合经济性原则。对于房屋二级市场特别是租赁市场，房源总体上是在不断增加。在一个供给充足、竞争充分的市场中，价格总会回归到一个合理的水平。而恰恰是国家制定的经济适用房垄断价格，造成了住房领域的“审批经济”，从而滋生出种种弊端。

    生产力水平的多层次需要多种生产关系来适应，多层次的消费欲求也需要多层次的产品和服务来满足。既然我们早已确立了通过市场来解决居民住房问题的基本原则，就应该尊重市场经济规律，有所为有所不为，集中有限的财力，提供基本的住房社会保障作为维护社会稳定的“稳压器”。其他能通过、该通过市场机制解决的问题，一定不要越俎代庖。否则，不仅解决不了问题，还可能使问题更加严重，产生新的问题。（全文完）

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    由此，笔者认为，经济适用房制度发展到今天已经走样变味，弊明显大于利。据来自云南省建设厅的消息，由于经济适用房在其他城市出现诸多弊端，未来经济适用房的建设没有列入政府的重点工作范围。可见，一些地方政府已经认识到经济适用房制度存在的问题，正在采取对策。[全文]

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    因此从总体上说，经济适用房已经成为真正低收入家庭买不到也买不起的房。[全文]

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